房价上涨卖方欲违约如何履行合同？ 作者：未知     时间：2019-04-08    来源：互联网

　　摘要：解约定金和违约金不一样，解约定金是指当事人在合同中约定的以承受定金罚则作为保留合同解除权的代价的定金。解约定金是以一方解除合同为适用条件。设立解约定金必须在合同中作出明确规定，否则对合同规定的定金只能解释为违约定金（一方当事人有利可图时，就会以返还双倍定金或放弃定金以解除合同，这有损诚实信用的原则）。下面看具体的案例分析。

　　【案情】

　　摘要：房价上涨卖方欲违约如何履行合同？我国《合同法》第一百一十六条规定，“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”。可见，如果买卖合同双方一方违约，另一方既可以依据《担保法》的规定向违约方主张双倍返还定金，也可以要求违约方承担违约金。

　　【案情简介】

　　今年春节前夕，南口镇居民李某与高某签订了《北京市存量房屋买卖合同》，以总价210万的价格购买高某所有的位于昌平城区的房产一套，建筑面积95平方米。合同签订当天，李某向高某支付了10万元定金，并在约定期限内陆续向高某支付房款80万，同时就余下房款办理银行贷款手续。没想到春节过后不久，北京市房地产市场回暖，房价大幅攀升，高某的房屋增值约30万元。

　　高某遂找到李某，以家人不同意为由意欲毁约，表示愿意退还李某已付房款并双倍返还定金。李某一听慌了神，为了买房，李某已将自家原有房产卖出，现在借住在岳父母家，如果高某毁约，即使双倍返还定金，李某也很难再买到同等条件的住房。经与高某协商未果，李某来到南口法律援助工作站咨询。

　　【法律分析】

　　我国《合同法》第一百一十六条规定，“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”。可见，如果买卖合同双方一方违约，另一方既可以依据《担保法》的规定向违约方主张双倍返还定金，也可以要求违约方承担违约金。

　　本案中，双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》，是既约定了定金有约定了违约金的合同，作为出卖人的高某如果违约，可能承担的损失并不是只有双倍返还定金而已。

　　《合同法》第一百一十三条第一款规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”

　　那么，因房地产市场交易价格波动造成的差价损失是否属于“可预见范围”呢？市场经济条件下，标的物价格在合同履行期间正常波动系常态，应属于买卖双方当事人在签订合同时“预见到或者应当预见到”的范围。

　　因一方原因使合同不能履行，造成对方重置成本提高，应当由违约方承担因标的物价格上涨造成的差价损失，符合“可预见性规则”。因此，李某可以就本案中房产上涨的差价来作为其损失依据向违约方高某主张。

　　法律援助工作站工作人员与高某取得联系，向其言明上述法律规定，告之其如果违约可能承担的法律风险，并强调合同双方“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”通过法律援助工作站多次做工作，高某最终同意继续履行合同，表示会配合李某做好后续产权转移登记手续。

　　【相关知识】

　　在合同的履行过程中，最无法避免的情况就是对方违约，企业几乎没有任何途径避免对方行为不当。所以对于违约责任条款的订立与审查是重中之重。

　　首先，应当注意审查对方起草的合同中有无不平等的违约责任条款和加重我方责任的违约责任条款。我公司起草签订合同中必须明确约定对方的违约责任，而且应与我公司订立合同的目的能否实现为标准。

　　其次，对于违约金条款应作出明确规定。《合同法》中虽然规定一方违约，另一方可以向其追索违约金和赔偿金，但如果合同中没有明确违约金的数额，法院就会视为双方当时放弃违约金权利，而不予支持。对赔偿金计算方法作出明确约定，有利于以后发生争议后迅速确定赔偿金额。

　　我们经常会看见合同中关于违约责任这么约定：双方应严格履行本合同，如一方有违约，则另一方根据法律规定追究其违约责任。这样的约定没有任何意义，我们必须明确在合同中约定对方违约赔偿数额或者如何计算经济损失的标准、方法，这样一来一旦对方违约将直接以确定的标准追索赔偿，如果不足以弥补我公司损失时再举证实际损失的大小。

　　再次，当出现对方违约的情况时，企业能够做的就是及时采取恰当的补救措施避免因此产生的损害进一步扩大，同时积极行使法定或约定的权利，固定相关证据，以便将来追究对方相应的责任。若因没有规范行使权利导致权利消灭，或者没有取得有利证据，或者因自己不慎导致承认对方的行为，都将给企业带来难以弥补的法律风险。所以当对方出现违约迹象时，守约方应及时、正确地行使抗辩权保护自己的权利，避免损失的扩大。

　　【分歧】

　　本案在审理中对甲的诉讼请求能否支持有两种意见。一种意见认为双方约定的是解约定金，甲自愿承担1万元罚款，应当有权合同解除权。第二种意见认为，合同中该条款并非约定解除合同的条件，而是甲方违约情况下乙方寻求救济的方式，故甲的诉讼请求不应支持。

　　【评析】

　　该合同第九条约定的是否解约定金，关键应看该条款约定的内容是否符合我国法律规定的定金的性质和特点。

　　所谓定金是指合同当事人为了确保合同履行，依据法律规定或当事人的约定，由当事人一方在合同订立时或订立后履行前，预先给付对方当事人的金钱，其性质属于金钱质，故定金的特点首先是金钱质权的特点，比如定金在作为质物期间所有权不转移，接受定金的一方对定金不拥有所有权等。属于定金自己的独特的特点是：

　　1、定金的所有权自约定的定金处罚条件成就时，即发生转移或成为索赔的标准。比如接受定金的一方违约时，定金就成为支付定金一方的索赔标准。

　　2、定金作为担保方式是双方担保，而非担保债权人一方。定金对支付定金的一方和接受定金的一方均有约束力，担保的是双方特定的行为。任何一方不履行合同或有其他合同约定的事由出现，均要招致相应的定金处罚。

　　在认定定金条款或定金合同时，如果合同中有明确的约定，当然不存在异议；如果合同约定的担保方式没有冠以“定金”的名称，则应当根据定金的上述自身特点，考察约定的内容是否具备定金的性质。如果合同内容有符合定金特性的定金罚则，就应当认定存在定金；如果没有符合定金特性的定金罚则，则一律不按照定金对待。《担保法》解释第118条规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”这一司法解释实际上使定金性质条款成为定金合同必须条款，且在当事人双方对定金性质无约定时法律并不推定定金性质为解约定金或违约定金。

　　律师提醒您：

　　在认定定金的形式和类型时，尤其要注意解约定金的明示问题。因为，虽然法国、日本等国将解约定金视为定金的基本性质，但是我国《担保法》是以违约定金作为原则型定金的，如果当事人没有对定金的性质和类型作出特别约定，应当认为当事人设定的是违约定金，因为当事人毕竟是希望通过设置定金制度来保障合同的顺利履行，而不是希望通过支付一笔定金获得解除合同的权利。

　　此外，由于定金是一种从合同，是非要式的要物合同，因此若没有实际交付定金，则定金合同不成立。定金的支付时间因定金的不同性质和类型而不同，其中，立约、成约定金应当在主合同成立时或成立前交付；而违约定金和解约定金则既可以在主合同成立之前交付也可以在主合同成立这后至主合同履行之前交付。

　　据此分析，上述案例中合同第九条约定的并不是我国法律意义上的定金。因为，“定金”没有实际交付、仅对甲有约束力、不存在符合定金特性的定金罚则。故甲的诉讼请求不应予以支持。

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